国家的宏观调控并没有阻止房产价格持续上涨的趋势，股市的红火好像也不能真正给房产市场带来真正的冲击，相反，在5月30日开始的股市高位震荡频频显现，更加凸现了房产投资的稳健特性。但是，随着房产价格的一路高走，房产投资的风险正在逐渐加大，房产投资的机会正在逐渐缩小，而售价租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，也是用来衡量一个区域房产泡沫大小的重要指标。
为此，“链家地产”市场研发中心作了07年上半年的售租比研究分析报告，一方面希望通过此研究能够更好的认清当前北京房产市场的运行状况，另一方面希望通过此研究为房产投资者提供一些参考。在此次研究的售租比分析报告中，数据样本来源以链家地产自身实际成交的数据为主，同时调查链家400个优秀门店经理的实际掌握楼盘成交数据。根据楼盘交易量相对较大以及成交价格不明显偏离于市场价的两项样本筛选为基本原则，我们最终确定有效样本楼盘502个，在这502个样本楼盘中，有48个楼盘没有在1居室当中体现，24个楼盘没有在2居室当中体现，31个楼盘没有在3居室当中体现，所选取样本楼盘涵盖北京12个行政区、34个典型区域，具体分布状况见附表1和附表2。
附表1：样本楼盘的行政区构成表
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附表1：样本楼盘的行政区构成表 |
|
|
|
行政区 |
1居室 |
2居室 |
3居室 |
|
|
楼盘数 |
比例 |
楼盘数 |
比例 |
楼盘数 |
比例 |
|
|
昌平 |
11 |
2.42% |
11 |
2.30% |
11 |
2.34% |
|
|
朝阳 |
149 |
32.82% |
160 |
33.47% |
159 |
33.76% |
|
|
崇文 |
16 |
3.52% |
18 |
3.77% |
18 |
3.82% |
|
|
大兴 |
15 |
3.30% |
15 |
3.14% |
15 |
3.18% |
|
|
东城 |
14 |
3.08% |
15 |
3.14% |
14 |
2.97% |
|
|
丰台 |
76 |
16.74% |
81 |
16.95% |
76 |
16.14% |
|
|
海淀 |
85 |
18.72% |
89 |
18.62% |
89 |
18.90% |
|
|
石景山 |
23 |
5.07% |
23 |
4.81% |
23 |
4.88% |
|
|
通州 |
18 |
3.96% |
18 |
3.77% |
18 |
3.82% |
|
|
西城 |
13 |
2.86% |
14 |
2.93% |
14 |
2.97% |
|
|
宣武 |
19 |
4.19% |
19 |
3.97% |
19 |
4.03% |
|
|
亦庄 |
15 |
3.30% |
15 |
3.14% |
15 |
3.18% |
|
|
总计 |
454 |
100.00% |
478 |
100.00% |
471 |
100.00% |
|
附表2：样本楼盘的典型区域构成表
|
附表2：样本楼盘的典型区域构成表 |
|
|
|
所属区域 |
1居室 |
2居室 |
3居室 |
|
|
楼盘数 |
比例 |
楼盘数 |
比例 |
楼盘数 |
比例 |
|
|
CBD |
15 |
3.30% |
15 |
3.14% |
15 |
3.18% |
|
|
安贞 |
5 |
1.10% |
5 |
1.05% |
7 |
1.49% |
|
|
八通沿线 |
18 |
3.96% |
18 |
3.77% |
18 |
3.82% |
|
|
北太平庄 |
8 |
1.76% |
9 |
1.88% |
9 |
1.91% |
|
|
昌平 |
11 |
2.42% |
11 |
2.30% |
11 |
2.34% |
|
|
朝青 |
16 |
3.52% |
16 |
3.35% |
16 |
3.40% |
|
|
崇文门 |
11 |
2.42% |
13 |
2.72% |
13 |
2.76% |
|
|
大兴 |
16 |
3.52% |
16 |
3.35% |
15 |
3.18% |
|
|
东直门 |
13 |
2.86% |
13 |
2.72% |
12 |
2.55% |
|
|
方庄 |
17 |
3.74% |
17 |
3.56% |
17 |
3.61% |
|
|
丰台 |
6 |
1.32% |
10 |
2.09% |
8 |
1.70% |
|
|
公主坟 |
5 |
1.10% |
5 |
1.05% |
6 |
1.27% |
|
|
管庄 |
8 |
1.76% |
9 |
1.88% |
8 |
1.70% |
|
|
广安门 |
10 |
2.20% |
9 |
1.88% |
9 |
1.91% |
|
|
国展 |
11 |
2.42% |
11 |
2.30% |
10 |
2.12% |
|
|
金融街 |
7 |
1.54% |
8 |
1.67% |
8 |
1.70% |
|
|
劲松 |
12 |
2.64% |
13 |
2.72% |
13 |
2.76% |
|
|
六里桥 |
14 |
3.08% |
13 |
2.72% |
16 |
3.40% |
|
|
马家堡 |
22 |
4.85% |
23 |
4.81% |
22 |
4.67% |
|
|
木樨园 |
15 |
3.30% |
16 |
3.35% |
13 |
2.76% |
|
|
潘家园 |
12 |
2.64% |
14 |
2.93% |
12 |
2.55% |
|
|
清河 |
28 |
6.17% |
30 |
6.28% |
28 |
5.94% |
|
|
石景山 |
5 |
1.10% |
5 |
1.05% |
5 |
1.06% |
|
|
团结湖 |
6 |
1.32% |
11 |
2.30% |
12 |
2.55% |
|
|
万柳 |
7 |
1.54% |
8 |
1.67% |
8 |
1.70% |
|
|
望京 |
27 |
5.95% |
29 |
6.07% |
29 |
6.16% |
|
|
西直门 |
19 |
4.19% |
18 |
3.77% |
18 |
3.82% |
|
|
宣武门 |
7 |
1.54% |
8 |
1.67% |
8 |
1.70% |
|
|
亚运村 |
24 |
5.29% |
25 |
5.23% |
25 |
5.31% |
|
|
燕莎 |
14 |
3.08% |
14 |
2.93% |
14 |
2.97% |
|
|
亦庄 |
15 |
3.30% |
15 |
3.14% |
15 |
3.18% |
|
|
永定门 |
5 |
1.10% |
5 |
1.05% |
5 |
1.06% |
|
|
玉泉路 |
18 |
3.96% |
18 |
3.77% |
18 |
3.82% |
|
|
中关村 |
15 |
3.30% |
17 |
3.56% |
16 |
3.40% |
|
|
紫竹桥 |
12 |
2.64% |
11 |
2.30% |
12 |
2.55% |
|
|
总计 |
454 |
100.00% |
478 |
100.00% |
471 |
100.00% |
|
2居室和3居室的售价租金比已经逼近国际警戒上限
据“链家地产”市场研发中心的《2007年上半年北京二手房售租比分析报告》显示，从目前1居室、2居室和3居室的售租比来看，1居室的售租比为272，虽然离国际成熟市场的上限300还有一定的空间；不过，在“链家地产”所作的《2006年度二手房分析报告》中，1居室的售租比为242，而今年上半年1居室的售租比已经达到了272，增长了30个点，增长速度非常明显。“链家地产”市场研发中心认为，之所以出现1居室的售租比迅速上涨，这是源于在房产价格逐渐走高得情况下，部分消费者的需求受其购买力因素的影响，只能将自住的需求也偏向于小户型的1居室，从而出现了小户型房产的自住需求与投资需求的双重叠加，使得小户型房产的售价上涨，推动了售租比的快速高升。
另外，今年上半年的2居室和3居室售租比均值已经达到了292和293，与国际成熟市场的售租比上限300已经近在咫尺，直逼300大关。因此，单纯从2居室和3居室的静态指标来看，其售价租金比已经逼近国际警戒上限，投资风险已经较高；不过，相比1居室的售租比而言，其售租比值的增长幅度已经明显放缓。在“链家地产”所作的《2006年度二手房分析报告》中，2居室和3居室的售租比值分别为280和286，而今年上半年的2居室和3居室分别增长了12个点和7个点，相比1居室而言要小。
不同区域之间的售租比存在极大的差异，区域特性显著，东部区域最具投资价值，南城区域投资价值相对较弱
从北京12个行政区，特别是细分成34个典型区域的售租比来看，不同行政区以及不同典型区域之间的售租比存在极大的差异。以北京12个行政区来看（见附表3），最低值朝阳区的各居室售租比分别为249、263和265，而最高值大兴的各居室售租比分别达到了322、361和360，要远远高出朝阳区的售租比。因此，“链家地产”市场研发中心认为，根据上半年的《北京二手房售租比研究分析报告》来看，售价租金比的区域特性也异常显著。
而从具体的典型区域来看（见附表4），处于东部区域的望京、国展、CBD、团结湖、燕莎等区域的售租比要明显处于低位，投资价值较高；而处于南城区域的丰台、木樨园、方庄等区域的售租比却要明显处于高位，投资风险相对较大，投资价值较弱。
城市化进程的快速推进，在极大程度上拉高了郊区的售租比
从大兴、昌平、通州、亦庄等郊区的售租比来看（见附表3），除了亦庄各居室售租比还处于300之内外，其他三个郊区的各居室售租比均超过了300，其值已经处于明显的高位。而之所以促成这些区域的售租比偏向于高位，“链家地产”市场研发中心认为，其最主要的原因就是城市化进程的快速推进，极大的拉高了郊区的房产价格，而当前郊区还缺乏足够的配套设施能够支撑租金的上扬与售价的上涨成比例。同时，在当前北京城区房产价格处于明显高位和郊区价格依然具有较大上涨空间预期的双重推动下，消费者的购房需求很容易被转移至郊区，从而进一步拉高郊区房产价格；而相比较而言，租房的需求不存在买房需求那种所能带动的价值增值冲动，其需求的转移并不会非常有效，特别是租房的偏好在于当前的配套完善程度，这就决定了郊区的租金相对处于低位，从而体现出了售价比的明显高位。
1居室的售租比与面积之间并不存在明显的递增或递减趋势；而2居室和3居室的售租比却以面积趋大而逐渐递减，其投资价值也更显
从1居室不同面积档位的整体售租比来看，刨除90-130平米的这一档位，面积在30-50平米的1居室售租比最低，为243；而面积在50-70平米的售租比却还要高于70-90平米的售租比，达到了282。因此，“链家地产”市场研发中心认为，对于1居室的投资来说，并非是面积越小其投资价值越高，而是存在一个相对的投资“陷阱”区域。
从2居室和3居室不同面积档位的整体售租比来看，其售租比均是随着面积的增大而随之降低，这与1居室不同面积档位的售租比存在明显的差异。其中面积在60-80和80-100的2居室售租比均超过了300，而面积在100-120的售租比却要低于300；另外，面积在70-100、 100-120和120-140的3居室售租比也均超过了300，而面积在140-160的3居室售租比依然小于300。因此，作为2居室和3居室来看，面积更大，其投资价值可以更加显现。
综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，如果单纯的从售价租金比这一指标来衡量房产市场的“泡沫”状况，即使是当前处于相对低位的1居室售租比，也已经呈现出“泡沫”趋大的状况；但是，“链家地产”市场研发中心认为，由于当前北京房地产市场还处于一个快速的增长阶段，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，更是进一步拉高了售价租金比。因此，如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分，目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。
附表3：北京12个行政区1居、2居和3居的售价租金比的均值和中位数值表
|
附表3：北京12个行政区1居、2居和3居的售价租金比的均值和中位数值表 |
|
|
|
|
行政区 |
均值 |
中位数 |
|
|
1居室 |
2居室 |
3居室 |
1居室 |
2居室 |
3居室 |
|
|
昌平 |
303 |
327 |
348 |
300 |
344 |
350 |
|
|
朝阳 |
249 |
263 |
265 |
243 |
256 |
257 |
|
|
崇文 |
297 |
293 |
295 |
290 |
296 |
291 |
|
|
大兴 |
322 |
361 |
360 |
327 |
356 |
353 |
|
|
东城 |
263 |
286 |
265 |
251 |
273 |
232 |
|
|
丰台 |
292 |
315 |
319 |
292 |
325 |
317 |
|
|
海淀 |
263 |
297 |
294 |
271 |
295 |
293 |
|
|
石景山 |
287 |
317 |
323 |
289 |
332 |
336 |
|
|
通州 |
292 |
322 |
321 |
300 |
322 |
323 |
|
|
西城 |
287 |
297 |
317 |
276 |
289 |
298 |
|
|
宣武 |
267 |
293 |
283 |
266 |
293 |
283 |
|
|
亦庄 |
286 |
288 |
283 |
288 |
276 |
277 |
|
|
总计 |
272 |
292 |
293 |
272 |
293 |
292 |
|
|
附表4：34个典型区域的1居、2居和3居的售租比均值与中位数表 |
|
典型区域 |
均值 |
中位数 |
|
1居室 |
2居室 |
3居室 |
1居室 |
2居室 |
3居室 |
|
CBD |
216 |
244 |
267 |
203 |
244 |
255 |
|
安贞 |
242 |
272 |
256 |
250 |
280 |
256 |
|
八通沿线 |
292 |
322 |
321 |
300 |
322 |
323 |
|
北太平庄 |
256 |
302 |
302 |
247 |
295 |
293 |
|
昌平 |
303 |
327 |
348 |
300 |
344 |
350 |
|
朝青 |
245 |
273 |
260 |
240 |
269 |
257 |
|
崇文门 |
290 |
282 |
288 |
280 |
293 |
283 |
|
大兴 |
318 |
358 |
360 |
318 |
345 |
353 |
|
东直门 |
261 |
296 |
275 |
251 |
292 |
290 |
|
方庄 |
303 |
311 |
331 |
293 |
310 |
323 |
|
丰台 |
305 |
306 |
304 |
300 |
290 |
308 |
|
公主坟 |
241 |
251 |
267 |
271 |
280 |
264 |
|
管庄 |
287 |
290 |
287 |
287 |
279 |
263 |
|
广安门 |
276 |
308 |
270 |
266 |
305 |
245 |
|
国展 |
228 |
249 |
246 |
220 |
238 |
229 |
|
金融街 |
308 |
295 |
303 |
276 |
289 |
294 |
|
劲松 |
251 |
270 |
283 |
238 |
276 |
289 |
|
六里桥 |
297 |
296 |
298 |
293 |
290 |
295 |
|
马家堡 |
277 |
337 |
341 |
272 |
344 |
340 |
|
木樨园 |
301 |
317 |
303 |
300 |
324 |
290 |
|
潘家园 |
281 |
296 |
288 |
273 |
286 |
266 |
|
清河 |
279 |
318 |
324 |
281 |
307 |
318 |
|
石景山 |
283 |
320 |
315 |
289 |
333 |
352 |
|
团结湖 |
238 |
233 |
260 |
223 |
223 |
244 |
|
万柳 |
244 |
298 |
273 |
219 |
296 |
277 |
|
望京 |
222 |
229 |
231 |
213 |
223 |
228 |
|
西直门 |
271 |
285 |
303 |
257 |
267 |
297 |
|
宣武门 |
250 |
280 |
293 |
264 |
290 |
283 |
|
亚运村 |
285 |
297 |
290 |
280 |
290 |
291 |
|
燕莎 |
253 |
248 |
253 |
246 |
231 |
240 |
|
亦庄 |
286 |
288 |
283 |
288 |
276 |
277 |
|
永定门 |
314 |
324 |
313 |
322 |
332 |
327 |
|
玉泉路 |
288 |
316 |
325 |
288 |
318 |
332 |
|
中关村 |
249 |
291 |
261 |
240 |
286 |
250 |
|
紫竹桥 |
262 |
275 |
299 |
273 |
288 |
299 |
|
总计 |
272 |
292 |
293 |
272 |
293 |
292 |
