二套房如何界定成难点

央行和银监会联合下发房地产信贷新政之后，各家银行正在加紧制定实施细则，部分银行最快将在节前公布。在采访过程中发现，由于各银行放贷业务竞争激烈，多数银行选择第二套房贷1.1倍的最低利率。

最快节前出细则

农行房贷负责人表示，国务院之前已就住房保障工作召开专门会议，农行早已进行研究，新政的内容基本上都在预期之内，农行将尽快出台具体的实施办法。

工行北京分行个贷部有关人士表示，他们仍在等总行的通知。光大银行则表示，很可能在这两天将细则下发到各个分行。

行动最快的是建设银行，在政策出台之前建行已在全国将第二套房房贷首付提高到40%，目前，建行正在根据新政策做进一步调整。

接受采访的商业银行均表示，在总行正式下达相关政策后会认真执行，只是在执行细节上各个银行可能会有所区别。由于此前已对新政内容有所预期，几家银行的房贷部负责人大多对此表示认同，并认为新政将对投机性购房需求产生一定抑制作用。

多数银行会选择1.1倍利率

在房贷新政中，给予商业银行一定的自主权。比如，第二套房的贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，但具体多少由各家银行决定。

“按照以往的惯例，银行应该都会执行1.1倍的最低利率，目前各家银行房贷竞争激烈，消费者对利率的变化最为敏感，在目前屡次加息的大背景下，银行应该都会选择1.1倍的最低利率，否则可能面临失去部分市场的危险。”农行房贷负责人说。

目前所有购房者普遍享受85折的优惠利率，按现行5年期7.83%计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，利率提升明显。按照新利率，如果购房者有20万20年期房贷，那么每月偿还金额将增加239.55元，全部房贷金额将增加5.75万元。

光大银行房贷部人士则有些担忧，1.1倍的利率相比以前增加较多，消费者的压力一下子加大很多，银行的房贷放量肯定会减少。

此外，新政中规定商业银行可以对套数增加的房贷者大幅提高首付比例。光大银行上述人士表示，他们不会一刀切地作出规定，而会根据不同地区的房价走势情况决定，比如深圳就会要求第三套房的首付要达到50%。

第二套房如何界定成难点

与提高首付款比例和利率相比，银行更关注的是如何界定第二套房。央行表示，可以通过利用人民银行个人征信系统等手段，以及要求银行提示房贷者履行诚实守信原则，但银行方面反映如何界定第二套房仍有困难。

农行表示，目前全国各大商业银行都是联网的，对于在某一个银行已办理第一套房屋贷款的客户，其他银行通过网络都可以查询到。所以，对客户的第二套住房进行辨别并不困难。但如果是一对配偶一方已利用贷款购买住房，又以另一方的名义购买第二套住房，这种情况就不好辨认了。

他同时指出，很多情况下，第二套房未必就不是出于自住需求。比如一个人给他乡下的父母在城里买一套房子住，但又想保留自己的产权的情况。

“新政中并未对第二套房购房者作出详细界定，银行肯定是按照最宽松的政策来执行。”一位商业银行房贷部人士说。

■ 影响：新政对北京楼市影响不大

昨天（9月28日），北京多家开发商接受记者采访时表示，将第二套住房首付提至四成，短期内可抑制部分购买意愿，但由于北京房地产市场仍为卖方市场，尤其是今后市场中供不应求的局面更为明显，因此新政对北京楼市全局的影响并不大。

明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏表示，从去年宏观调控开始，不论是购买第一套还是第二套住宅，只要所购建筑面积超90平米，其首付均为30%，因此对购房者来说，从三成提到四成不会改变购买意愿。

贾鹏还表示，目前北京房地产市场整体还处于供不应求阶段，加之购房者对房价预期仍看涨，即便难以支付四成首付，有第二次置业需求的买家也会借钱买房。

中原地产华北区域总经理李文杰也表示，二次置业者主要分两类人，一类是有升级需求的置业者，另一类是投资房产获利者。这两类人都有一定的经济实力，在首付提高幅度不大的情况下，对他们影响不大。

■ 影响：二手房投资者持币观望

昨天（9月28日）有业内人士接受采访表示，第二套房首付比例提高至四成，会对二手市场带来较大波动，特别是对于那些炒卖二手房的投机行为会有一定的抑制作用。

21世纪不动产有关负责人表示，从21世纪不动产北京多个门店的交易情况看，早在9月初“提高首付”的传闻再次散播时，市场的反应就是交易量有所减少。9月中下旬，投资者的观望情绪加剧。而央行新政出台后，投资者有可能暂时止步。

该人士表示，当前房价上涨的重要原因，是房地产市场的供求关系紧张，投资性需求过于旺盛，提高首付后，将会挤压相当一部分投资性购房需求，缓和市场供求关系，从而对可能存在的楼市泡沫产生挤出效应，这对房地产市场持续健康的发展是有利的。

据21世纪不动产北京区域市场分析人士预测，未来一段时间，投资性购房者及原准备购房的投资者，将会持币观望。无论是一手商品房还是二手房市场，交易量将会有短时期的下滑，待这段观望期过后，市场交易量将会逐渐恢复。但恢复的过程有多长，交易量会呈怎样的变化，仍有待观察。

■ 股市：地产龙头股仍被看好

第二套房贷首付以及房贷利率提高后，分析师们认为这一政策对地产股呈明显的负面影响，但地产股出现大幅调整的可能性不大。而龙头地产公司、商业地产公司仍然被看好。

东方证券分析师王树娟在报告中认为，提高第二套房首付至4成，将使投资性购房者的财务杠杆，从原来的2.33倍降至1.5倍。力度虽不算大，但影响仍较为明显，另外，第二套房的利率提升非常明显。

分析师认为，这一政策虽然对开发型地产商呈明显的负面影响，但持有经营性地产的公司仍值得看好。

中金公司发布报告认为，新政策的出台对房地产上市公司总体而言偏负面，主要体现在银行贷款获取难度的加大，项目销售进度可能放缓，预售资金的回笼放缓。但由于此前地产股板块已有反应，故出现深幅下调的可能性小。他们认为，后续仍看好地产行业龙头公司